近幾年養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)熱度日益增加，但是目前還存在著許多的市場風(fēng)險，比如投資回報周期相對較長、養(yǎng)老地產(chǎn)項目低價和租金過高、缺乏完整的養(yǎng)老體系與流程等，面對這些風(fēng)險與挑戰(zhàn)，本文提出了相應(yīng)的對策與建議，希望可以為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到借鑒的作用。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境

1、投資回報周期相對較長

由于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的投資回報周期相對較長，根據(jù)北京研精畢智的計算，目前養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報率平均不超過10%，預(yù)計達到項目盈利會需要5到8年的時間，這在一定程度上增加了行業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險，提高了項目投產(chǎn)回報的不確定性。

2、項目地價和租金高

在養(yǎng)老項目運營的過程中，以解決養(yǎng)老用房問題是其關(guān)鍵，一般在城市里建設(shè)養(yǎng)老院和養(yǎng)老中心地方的地價和租金比較高，這可能會導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)成本偏高、入住人口少，進而造成無法運營的局面。

3、缺乏完整的養(yǎng)老體系與流程

目前一些社區(qū)的養(yǎng)老院入住人口爆滿，入住率偏高，然而很多養(yǎng)老機構(gòu)的空置率又相對比較高，市場供求關(guān)系不對稱，與此同時養(yǎng)老產(chǎn)品的價格與用戶需求銜接程度低，社會缺乏完整的養(yǎng)老體系與流程。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策與建議

1、給予養(yǎng)老項目補貼、建立運營機制

在土地出讓和轉(zhuǎn)讓的過程中，給予養(yǎng)老項目一定的補貼，同時根據(jù)其項目特點，建立持續(xù)的運營機制，可以從允許改建現(xiàn)有場所和建筑方面減少養(yǎng)料地產(chǎn)項目的虧損。

2、形成完整的養(yǎng)老服務(wù)運行體系

可以在借鑒國外養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗之上，逐步形成完整的養(yǎng)老服務(wù)運行體系，大力開展養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)機構(gòu)和客戶課程，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。

3、由租售模式向全產(chǎn)業(yè)鏈方向發(fā)展

從養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)成本方面來看，其要高于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，目前主要以租售模式為主，在行業(yè)長期發(fā)展的角度中，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重長期穩(wěn)定的受益，將服務(wù)供應(yīng)作為核心，建設(shè)一系列養(yǎng)老項目盈利體系，由租售模式向全產(chǎn)業(yè)鏈方向發(fā)展，帶動相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

4、以市場細分作為基礎(chǔ)

隨著人們生活水平的日益提高，市場需求也逐漸呈現(xiàn)多樣化的趨勢，研精畢智預(yù)測未來養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將會逐步差異化，在這種發(fā)展背景之下，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意對項目進行準確的定位，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、市場需求、收入水平等方面進項目可行性分析，最終定位目標消費者，避免盲目的高端化，真正地做到為老年客戶提供對應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該積極整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，拓寬經(jīng)營范圍，以應(yīng)對行業(yè)存在的市場風(fēng)險，在為老年群體提供養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的過程中，提高項目收益。

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